ISR por venta de casa: ¿Qué impuestos se pagan?

Si vendo mi casa, ¿Qué impuestos tengo que pagar?

Al vender una casa en México, el contribuyente debe considerar dos tipos principales de impuestos:

• ISR por Enajenación: Impuesto Federal sobre la ganancia (plusvalía) obtenida por la venta. La tasa puede alcanzar un máximo del 35% sobre la ganancia fiscal, no sobre el valor total de venta.
• ISAI (Impuesto de Traslado de Dominio): Impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad. Generalmente es pagado por el comprador, pero es un costo asociado a la transacción.

El cálculo del ISR requiere la intervención del notario, quien es el responsable de la retención provisional.

¿Cómo se calcula el impuesto por vender una casa?

El ISR se calcula sobre la Utilidad Bruta o ganancia obtenida, la cual se determina mediante la siguiente fórmula fiscal:

Precio de Venta - Costo Comprobado de Adquisición actualizado - Deducciones Permitidas = Ganancia Gravable.

Es fundamental buscar asesoría para aplicar correctamente las actualizaciones por inflación y las deducciones para reducir la ganancia sujeta a impuestos.

¿Cómo exentar el pago del ISR en la venta de una casa?

Para exentar el pago de este impuesto (es decir, no pagar el ISR por la ganancia), debes cumplir con los siguientes requisitos establecidos en la Ley:

• Ser Persona Física: Solo aplica para individuos.
• Residencia Habitual: El inmueble debe haber sido tu residencia habitual. Esto se demuestra con comprobantes (luz, teléfono, estados de cuenta) o identificación oficial a tu nombre, con antigüedad de al menos 6 meses previos a la venta.
• Frecuencia: No haber vendido otra propiedad exenta en los tres años previos a la venta actual.
• Límite de Valor: El valor de la enajenación no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIS) (cifra que se actualiza diariamente).

¿Qué se puede deducir en el ISR por vender una vivienda?

Cuando no se puede exentar el pago, las deducciones son vitales para reducir la base gravable. Para aplicarlas, es fundamental entregar al notario facturas y Comprobantes Fiscales (CFDI) por los siguientes conceptos:

• Costo Comprobado de Adquisición: Lo que se pagó originalmente por el inmueble. Se acredita con la escritura o el CFDI del notario de la compra.
• Inversiones en Construcciones, Mejoras y Ampliaciones: Acreditadas con facturas a nombre del vendedor o el aviso de terminación de obra.
• Gastos Notariales: Los gastos relacionados con la adquisición (no la venta).
• Comisiones y Mediaciones: La cantidad pagada a corredores inmobiliarios por la venta, siempre que se cuente con el CFDI correspondiente.

Preguntas frecuentes sobre el ISR por vender una casa

¿Cuáles son los gastos de escrituración?

El costo de escrituración varía (típicamente entre 4% y 7% del valor del inmueble) e incluye el pago del notario, derechos, avalúo y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI).

En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto?

Sí, el vendedor es responsable de pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida. Este puede ser exentado si cumple con los requisitos de la Ley, principalmente no exceder el límite de 700,000 UDIS y demostrar la residencia habitual.

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Al vender una casa, es fundamental buscar asesoría profesional y tener toda la documentación fiscal en regla, desde la adquisición hasta las mejoras, para poder aplicar las exenciones y deducciones necesarias.

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