ISR por Venta de Inmuebles: ¿Cuánto se Paga y Cómo se Calcula?

ISR por Venta de Inmuebles: ¿Cuánto se Paga y Cómo se Calcula?

La venta de un inmueble —ya sea casa, departamento o terreno— por parte de una persona física genera una obligación fiscal: el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Aunque el notario normalmente efectúa la retención, es importante que el contribuyente entienda cómo se calcula, ya que debe incluir esta operación en su declaración anual.

Fundamento Legal

El tratamiento fiscal se establece en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR, que regula los ingresos por enajenación de bienes. La enajenación comprende toda transmisión de propiedad, incluyendo permutas o ventas parciales.

¿Cómo se calcula el ISR?

• Ingreso: Es el monto total de la contraprestación recibida por la venta. Si no hay monto explícito (por ejemplo, en permutas), se usa el valor del avalúo autorizado por el SAT.
• Deducciones permitidas (art. 121 LISR):
  • Costo comprobado de adquisición: se separa el terreno (si no se puede, el terreno es el 20% del costo); la construcción se reduce 3% por cada año transcurrido, sin bajar del 20% de su costo inicial, y ambos se actualizan con la inflación hasta el mes anterior a la venta. El costo actualizado nunca es menor al 10% del precio de venta.
  • Mejoras o ampliaciones al inmueble, actualizadas.
  • Gastos notariales, impuestos locales y derechos.
  • Comisiones por venta y avalúos.
• Ganancia neta: Se obtiene restando las deducciones al ingreso.
• Determinación anual del ISR:
  • La ganancia se divide entre el número de años entre adquisición y venta (máximo 20).
  • Se suma a otros ingresos del ejercicio.
  • Se calcula el ISR según la tabla acumulable del año.
  • La parte no acumulable se multiplica por una tasa que tú eliges: la tasa efectiva de tu impuesto del año de la venta, o el promedio de tus tasas de los últimos cinco años (incluido el de la venta).

¿Aplica exención por casa habitación?

Sí, puedes exentar el ISR si el inmueble vendido es tu casa habitación y:

• El precio de venta no supera 700,000 UDIS (unos $6,199,000 con la UDI del 15 de octubre de 2026, de 8.856094 pesos; el valor de la UDI cambia cada día).
• No has ejercido otra exención en los últimos 3 años.
• La operación se formaliza ante notario público con documentos que acrediten residencia.
• Aunque la venta esté exenta, si tus ingresos del año (incluido el precio de la casa) pasan de $500,000, debes informarla en tu declaración anual de abril del año siguiente. Si no lo haces, pierdes la exención y pagas ISR por la venta. Si no estás inscrito en el RFC y tu único ingreso es la venta de tu casa, debes inscribirte para presentar esa declaración.

Si el precio pasa de 700,000 UDIS, la exención no se pierde completa: solo pagas ISR por la parte del precio que excede ese monto, y las deducciones se toman en la misma proporción; el notario calcula y entera el pago provisional. Si no cumples los demás requisitos (por ejemplo, porque ya exentaste otra casa en los tres años anteriores), pagas ISR sobre toda la ganancia.

Pago provisional vs. pago anual

• El notario efectúa una retención provisional de ISR sobre la venta.
• Esta retención no sustituye tu declaración anual: debes reportar la operación e incluir el pago provisional como acreditamiento.

Recomendaciones

• Conserva escrituras, facturas y comprobantes para sustentar deducciones.
• Antes de vender, pide una simulación fiscal a nuestros contadores en línea.
• Si aplicas exención por casa habitación, asegúrate de cumplir todos los requisitos documentales.