Régimen de Arrendamiento

¿Quiénes tributan en este régimen?

Todas las personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles, ya sea:

• Casas habitación
• Departamentos
• Oficinas
• Locales comerciales
• Bodegas
• Terrenos
• Cuartos o habitaciones en casa propia
• Estacionamientos

El propietario no necesita tener un negocio formal: con que rente un inmueble ya está obligado a tributar.

También aplica cuando el ingreso se percibe mediante plataformas como:

• Airbnb
• Booking
• Marketplace de rentas

En 2026, estas plataformas están más fiscalizadas y obligadas a reportar información directamente al SAT.

¿Cuál es el objetivo del régimen?

Regular y gravar los ingresos por renta de inmuebles, permitiendo al contribuyente:

• Deducir gastos necesarios del inmueble
• Elegir entre deducción ciega del 35% o deducciones reales
• Declarar ingresos de manera mensual y anual

El objetivo es proporcionar un esquema justo y flexible, adaptado a diferentes tipos de arrendadores.

Principales obligaciones fiscales

1. Emitir facturas (CFDI) por cada renta cobrada

Aunque el inquilino no la solicite, el arrendador está obligado a emitirla.

2. Declarar mensualmente:

• ISR provisional
• IVA (si aplica)
• Retenciones de ISR/IVA cuando el arrendatario sea persona moral

3. Declaración anual

Incluye ingresos, deducciones, pagos provisionales y cálculos finales.

4. Informar al SAT cuando el inmueble se rente vía plataformas digitales

Estas plataformas retendrán impuestos automáticamente.

Ingresos que se consideran

• Renta mensual pactada
• Pagos extraordinarios (mantenimiento, servicios incluidos)
• Penalizaciones o recargos cobrados
• Anticipos recibidos
• Depósitos que se convierten en ingreso (si se usan para cubrir daños o rentas)

Los ingresos se acumulan cuando se cobran, según los CFDI emitidos.

Deducciones aplicables

Dos esquemas: deducción ciega o deducción real

Opción 1: Deducción ciega del 35%

Una de las características más importantes del régimen.

Características:

• Se aplica un descuento automático del 35% sobre los ingresos sin necesidad de comprobar gastos.
• Solo se puede aplicar a ingresos de arrendamiento (no a otras actividades).
• No permite deducir nada adicional.
• Muy útil si el arrendador tiene gastos bajos.

Ejemplo sencillo: Renta mensual: $10,000 / Deducción ciega 35%: $3,500 / Base gravable ISR: $6,500

Opción 2: Deducciones reales

El contribuyente deduce gastos indispensables para mantener el inmueble, tales como:

Gastos deducibles reales

• Mantenimiento y reparaciones
• Honorarios de administrador o inmobiliaria
• Predial
• Agua cuando lo paga el arrendador
• Seguros contra daños
• Intereses reales hipotecarios
• Comisiones por administración
• Depreciación del inmueble

Depreciación aplicable según la ley

• 5% anual para la construcción del inmueble
• Terrenos no son deducibles

Las deducciones reales convienen cuando los gastos son mayores al 35% del ingreso.

Cálculo del pago provisional (ISR e IVA)

ISR mensual

El contribuyente elige una de las dos opciones:

ISR con deducción ciega

Base ISR = Ingreso cobrado – 35%

A esta base se le aplica la tarifa mensual del ISR.

ISR con deducciones reales

Base ISR = Ingresos – Gastos deducibles – Depreciación

IVA mensual

Aplica SIEMPRE excepto si el inmueble se usa exclusivamente como habitación (vivienda), en cuyo caso está EXENTO.

Si el inmueble es:

• Casa-habitación → EXENTO de IVA
• Local comercial, oficinas, bodegas → IVA 16%
• Airbnb → IVA 16% (plataforma retiene una parte)

Cálculo:

• IVA trasladado = 16% del valor de la renta
• IVA acreditable = IVA pagado en gastos relacionados
• IVA final = Trasladado – Acreditable

Las plataformas digitales entregan una constancia mensual de retenciones.

Declaración anual

La declaración anual ajusta:

Ingresos del año

Sumados por todos los CFDI emitidos o por plataforma.

Deducciones aplicadas

Según método elegido (ciega o reales).

Pagos provisionales

Se restan del ISR anual calculado.

Deducciones personales

Aplican además de las del arrendamiento:

• Gastos médicos
• Hipotecarios
• Colegiaturas
• Donativos
• Seguros médicos

Con sus topes 2026:

• Límite: menor entre 15% del ingreso anual o 5 UMA anuales (~$189,222)

Obligaciones informativas

Arrendamiento a personas morales

La empresa que renta debe retener ISR e IVA:

• ISR: 10%
• IVA: 2/3 partes

El arrendador declara solo la diferencia.

Arrendamiento vía plataformas digitales

La plataforma retiene:

• ISR: entre 1% y 10%
• IVA: 8% (aprox.)

Estas retenciones reducen la carga mensual.

Casos especiales

1. Arrendamiento a familiares

Debe emitirse CFDI y declararse.

2. Vivienda parcial

Si rentas un cuarto de tu casa, solo esa parte está exenta de IVA.

3. Plazo forzoso o penalizaciones

También son ingreso gravado.

4. Venta del inmueble rentado

Genera ISR por enajenación (otro régimen).

5. Inquilino moroso

No se acumula ingreso hasta que se cobra, pero deben emitirse CFDI cuando corresponda.

Cambios y fiscalización 2026

• Mayor cruce de información entre SAT y plataformas digitales.
• Mayor vigilancia sobre deducciones reales (sólo lo indispensable).
• Revisión automática de CFDI vs depósitos bancarios.
• Reportes obligatorios de plataformas de hospedaje.

Ventajas del régimen

• Flexible (dos esquemas de deducción según convenga).
• Gastos del inmueble son deducibles.
• Posibilidad de obtener saldo a favor en declaración anual.
• Puedes combinar este régimen con sueldos, intereses, dividendos, etc.