Arrendamiento de Bienes Inmuebles
Régimen fiscal para personas físicas que obtienen ingresos por el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
Última actualización: 19 de noviembre, 2025
En el sistema tributario mexicano, la persona física que obtiene ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles se configura como sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta, al percibir ingresos que incrementan su capacidad contributiva sin necesidad de realizar una actividad productiva directa.
Contenidos:
1. La persona física arrendadora como sujeto del impuesto
Este régimen se caracteriza porque el ingreso deriva del aprovechamiento económico de un activo, y no de la prestación personal de servicios ni de la organización de factores de producción.
Desde una perspectiva teórica, el arrendamiento representa una forma de ingreso patrimonial, cuya tributación busca gravar la renta generada por la propiedad.
2. Concepto jurídico del régimen de arrendamiento
Jurídicamente, el arrendamiento se configura cuando una persona concede a otra el uso o goce temporal de un bien inmueble a cambio de una contraprestación.
Desde el punto de vista fiscal, este régimen comprende ingresos provenientes de:
- Casas habitación
- Departamentos
- Locales comerciales
- Oficinas
- Terrenos
- Naves industriales
El elemento central del régimen es la existencia de un contrato de arrendamiento, ya sea expreso o tácito, que da origen a obligaciones fiscales específicas para el arrendador.
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3. Naturaleza fiscal del régimen de arrendamiento
La naturaleza fiscal del régimen de arrendamiento es mixta, ya que combina:
- Ingresos de carácter patrimonial.
- Obligaciones fiscales periódicas.
- Opciones de deducción simplificada o real.
A diferencia de otros regímenes, el arrendador no organiza una actividad empresarial, pero sí asume obligaciones fiscales directas frente a la autoridad.
Desde el punto de vista doctrinal, este régimen se ubica entre la tributación al capital y la tributación al ingreso.
4. Tratamiento del Impuesto sobre la Renta (ISR)
En el régimen de arrendamiento, el ISR se determina mediante pagos provisionales mensuales, calculados sobre los ingresos efectivamente cobrados.
El contribuyente puede optar entre dos esquemas:
- Deducción ciega, consistente en un porcentaje fijo sobre los ingresos.
- Deducciones reales, aplicando los gastos efectivamente erogados y comprobados.
El impuesto tiene carácter provisional y se regulariza en la declaración anual.
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5. Declaración anual y obligaciones formales del contribuyente
La persona física arrendadora se encuentra obligada a presentar declaración anual, en la cual debe:
- Acumular la totalidad de los ingresos por arrendamiento.
- Aplicar la opción de deducción elegida.
- Determinar el ISR definitivo del ejercicio.
- Acreditar los pagos provisionales realizados.
Esta obligación refleja la necesidad de regularizar anualmente los ingresos patrimoniales obtenidos.
6. Tratamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA)
En materia de IVA, el tratamiento del arrendamiento depende del tipo de inmueble:
- El arrendamiento de casa habitación se encuentra exento.
- El arrendamiento de inmuebles destinados a actividades comerciales o profesionales se encuentra gravado.
Cuando el acto está gravado, el arrendador debe:
- Trasladar el IVA al arrendatario.
- Acreditar el IVA pagado en gastos relacionados.
- Enterar el impuesto de forma mensual.
Este tratamiento refleja la naturaleza selectiva del IVA sobre el uso económico de los bienes.
7. Importancia del régimen de arrendamiento en la fiscalización
El régimen de arrendamiento es un foco relevante de fiscalización debido a:
- La alta informalidad histórica del sector.
- La dificultad de control del ingreso real.
- El uso frecuente de efectivo en operaciones.
La autoridad fiscal utiliza:
- CFDI de arrendamiento.
- Información bancaria.
- Cruces patrimoniales.
Desde una perspectiva teórica, el arrendamiento representa un riesgo fiscal estructural, especialmente en personas físicas.
9. Las deducciones en el régimen de arrendamiento
El régimen de arrendamiento presenta una característica singular al permitir al contribuyente elegir entre dos esquemas de deducción, lo que introduce un elemento de planeación fiscal lícita.
Esta elección tiene efectos directos en la carga tributaria y en la complejidad del cumplimiento.
9.1 Deducción ciega
La deducción ciega consiste en aplicar un porcentaje fijo sobre los ingresos por arrendamiento, sin necesidad de comprobar gastos.
Desde una perspectiva teórica, este esquema busca:
- Simplificar el cumplimiento.
- Reducir la carga administrativa.
- Incentivar la formalidad.
No obstante, puede resultar desfavorable en inmuebles con altos costos de mantenimiento.
9.2 Deducciones reales y sus limitaciones
Las deducciones reales permiten disminuir la base gravable mediante gastos como:
- Predial
- Mantenimiento
- Seguros
- Intereses reales
- Honorarios profesionales
Estas deducciones deben cumplir con requisitos de estricta indispensabilidad, comprobación fiscal y proporcionalidad.
El incumplimiento de dichos requisitos conlleva la pérdida del beneficio fiscal.
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10. Declaraciones informativas en el régimen de arrendamiento
Por regla general, la persona física arrendadora no presenta declaraciones informativas complejas, salvo que:
- Realice retenciones de impuestos.
- Tenga trabajadores.
- Efectúe pagos a terceros sujetos a retención.
En estos casos, surgen obligaciones informativas accesorias, alineadas con las reglas generales del sistema fiscal.
11. Implicaciones fiscales y riesgos cuando existen múltiples inmuebles o fuentes de ingreso
Cuando la persona física obtiene ingresos por arrendamiento de múltiples inmuebles o combina este régimen con otros, se generan implicaciones relevantes:
- Acumulación de ingresos de diversas fuentes.
- Mayor exposición a revisiones fiscales.
- Incremento del riesgo de discrepancia fiscal.